금융연 "지방 미분양, DSR 규제 완화 해법 아냐" "공급 과잉·고분양가가 원인…PF 정상화·공급관리 대책 필요" 정현아 기자 aura@gwangnam.co.kr

2025년 04월 15일(화) 11:46

총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화로 지방 미분양 주택 증가 문제를 해결하는 데는 한계가 있다는 분석이 나왔다.

건설사의 자구노력을 전제로 PF사업을 정상화하고 지역별로 특화된 공급관리대책이 필요하다는 지적이다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 15일 ‘지방 미분양 주택 문제와 거시건전성 감독 차원의 금융정책 대응’ 보고서에서 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 고금리 장기화, 분양가 급등, 공급과잉 등 영향으로 2022년 이후 비수도권과 수도권 일부 지역을 중심으로 미분양 주택이 증가했다.

특히 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양은 비수도권을 중심으로 계속 늘어 지난 2월 말 기준 2만3722호로, 전체 미분양의 33.7% 수준까지 급증했다.

연구원 패널회귀분석 결과 주택공급 증가율, 재고 주택 가격 대비 신축 분양 가격 비율, 시장 금리 등이 전체 미분양 주택 증가율에 유의미하게 영향을 미친 것으로 나타났다. 주택공급 과잉과 높은 분양가가 비수도권 미분양 주택 증가의 주된 원인으로 작용했다는 뜻이다.

신 선임연구위원은 “지방 미분양과 악성 미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양가로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면 DSR 규제 완화가 유효한 주택 수요로 연결되는 효과는 매우 제한적일 것”이라고 예상했다.

신 선임연구위원은 “지방 미분양 증가와 자금조달 상 규제 연관성이 크지 않은 것으로 보인다”며 “DSR 규제 완화는 DSR 제도의 본래 목적인 상환능력 범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐 아니라, 정책 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다”고 지적했다.

그는 지방 미분양과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 문제 해결을 위해서는 건설사의 자구노력을 전제로 한 PF 사업 정상화와 지역별로 특화된 공급관리 대책이 우선돼야 한다고 강조했다.

아울러 지방 부동산 시장을 활성화하려면 거점도시 육성을 통한 교통망, 병원, 교육 등 인프라 확충과 특화산업 육성을 통한 일자리 창출이 근본 해법이 될 것이라고 덧붙였다.