주담대 더 조일라…광주 경매 응찰자 2년여만 최다 7.2명…낙찰가율 4.8%p↑ 7월 DSR 3단계 앞두고 실거주에 투자 수요 가세 전세가율 높은 단지 몰려 송대웅 기자 sdw0918@gwangnam.co.kr

2025년 05월 12일(월) 18:32

지난달 광주지역 아파트 경매 평균 응찰자 수가 1년 8개월 만에 최다를 기록했다.

낙찰가율도 직전달과 견줘 4.8%p 올랐는데, 오는 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행을 앞두고 실거주 목적 수요자와 투자자들이 몰리면서 빚어진 현상으로 분석된다.

12일 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2025년 4월 경매동향보고서’를 분석한 결과, 지난달 광주의 아파트 경매물건은 81건, 이 중 29건이 낙찰됐다.

낙찰률은 35.8%, 감정가 대비 낙찰가 비율을 뜻하는 낙찰가율은 82.9%로 전월 대비 4.8%p 상승했다.

평균 응찰자 수는 7.2명을 기록했다. 이는 지난 2023년 6월 8.8명을 기록한 이후 1년 8개월 만에 가장 많다.

업계에서는 오는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계가 영향을 미친 것으로 보고 있다.

스트레스 DSR은 미래 금리변동 위험을 반영해 대출 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 부과, 대출 한도를 산출하는 제도다. 미래 금리 변동성 리스크를 반영한 스트레스 금리가 붙으면 대출 한도가 줄어든다. 스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균 금리와 현 시점 금리를 비교해 결정한다.

앞서 금융당국은 지난해 2월 은행권 주택담보대출을 대상으로 0.38%p를 적용하는 1단계 조치를, 9월에는 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.2%p, 비수도권 0.75%p의 가산금리를 적용하는 2단계를 시행했다.

3단계 세부 내용은 아직 발표 전이지만, 은행권 및 2금융권 주담대와 신용대출, 기타대출 금리에 수도권 1.5%, 비수도권 1.0%~1.2% 가산금리 적용 방안이 거론된다.

이에 따라 가계대출 규제가 더 강화되기 전 실거주를 위한 주택 마련에 나서려는 수요자들이 경매 시장에 몰리고 있다는 게 업계의 시각이다.

투자 목적 수요자들도 눈에 띄는데, 전세가율이 높은 물건이 대상이다.

전세가율은 주택 매매가격 대비 전셋값의 비율로, 대개 높은 전세가율은 집값 상승의 요인이다. 전세가율이 높아지면 세입자는 세 부담이 커진다. 매매와의 가격 차이가 줄게되면 매매 전환 심리가 높아지는데 투자자 입장에서는 매매-전세 격차가 줄면서 전세를 끼고 주택을 매매하는 갭투자가 쉬워진다.

실제, 지난달 광산구 신창부영3차 경매 물건에는 7명의 응찰자가 몰렸다. 이 아파트의 전세가율은 89.3%다. 또 전세가율이 86.8%인 서구 금호5차호반리젠시빌에도 7명의 응찰자가 쏠렸고, 광산구 수완모아엘가(전세가율 71.4%)에는 14명이 경매에 참가했다.

지난 3월 기준 광주의 평균 전세가율은 71.4%이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “다음달 치러지는 대선의 영향으로 보기에는 아직 무리가 있고, 대출 규제가 핵심인 스트레스 DSR 3단계의 여파로 보인다”며 “낙찰 물건을 보면 실거주와 투자 목적이 혼재한다. 전세가율이 높은 물건에 응찰자가 많이 몰렸다는 것은 투자 목적이라고 볼 수 있다”고 말했다.

한편, 지난달 전남 아파트 경매 물건은 96건, 낙찰건수는 32건이다. 낙착률은 33.3%, 낙찰가율은 85.1%였다. 평균 응찰자 수는 7.6명이다.