[광남초대석]정기섭 대한주택건설협회 광주·전남도회장

정기섭 대한주택건설협회 광주·전남도회장이 지역 주택사업의 현실과 미분양 해소 방안, 상업지역 주거용적률 완화 필요성 등에 대해 설명하고 있다. 최기남 기자

광주·전남 주택시장이 깊은 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다.

지난해 광주는 7000세대, 전남은 3000여세대에 달하는 미분양이 발생했고, 올해 신규 분양은 사실상 전무한 실정이다. 원자잿값 상승, PF 대출 경색, 수익성 악화로 공급은 멈췄고, 장기 불황에 고령화와 인구감소로 수요는 줄어들고 있다.

일각에서는 지금의 지역 주택시장의 현실에 대해 ‘단순한 경기침체가 아닌, 구조적 위기’라고 진단한다. 정부가 미분양 해소와 거래 활성화에 초점을 맞춰야 하고, 수도권과 달리 공급보다 수요 부양과 규제완화, 세제지원의 필요성을 주장한다.

특히 구도심 내 상업지역을 활용한 주거복합 개발이 대안으로 떠오른다. 광주는 도심 공동화가 진행 중인데도 상업지역 용적률 규제가 여전히 엄격하기 때문이다.

정기섭 대한주택건설협회 광주·전남도회장을 만나 지역 주택시장의 현실을 진단하고 향후 전망, 구도심 내 상업지역 주거복합 개발 등에 대한 비전 등을 짚어봤다. <편집자 주>



-지역 주택시장을 진단한다면 가장 시급한 문제는.

△사실상 지역부동산시장 회복의 핵심인 미분양 해소가 급선무라고 할 수 있다. 지난해 한때 광주는 7000세대 가까이 달했고, 전남도 3000여세대를 기록하기도 했다. 부동산시장 침체 여파로 인해 올해 광주·전남권역 신규공급량이 사실상 광주는 전무한 상태이고, 전남은 순천과 함평 2곳에서 1000여세대에 불과한 실정이다. 당초 올해 공급 예정이었던 재개발, 민간공원 물량도 원자재, 인건비 상승에 따른 수익성 악화와 PF 조달 문제, 여기에 탄핵정국 같은 변동성 확대로 분양일정 잡기가 여의치 않아 내년 이후로 미뤄질 것으로 보인다. 올해 광주 입주물량은 공공과 민간을 합쳐 8개 단지에서 4000세대에도 못 미쳐 전년 대비 절반에 불과한 물량이고, 내년에도 6000여세대에 그쳐 향후 수급불안 문제가 다시 대두될 수 있다.

더불어민주당 광주시당 정책간담회에 참석한 정기섭 대한주택건설협회 광주·전남도회장.

-미분양 해소 등 부동산경기 회복에 필요한 대책은.

△앞서 언급한 바와 같이 미분양물량은 신규공급을 하지 않으면서 수급 조절에 나서고 있고, 여기에 미분양 해소를 위해 중도금 무이자대출, 잔금 납부유예 그리고 일부 조합아파트에서는 입주 축하금 지급과 분양가 할인 등의 파격적인 혜택을 제시하면서 6개월 새 40%가량 감소했다. 새로 출범한 국민주권정부는 과거 문재인 정부가 규제와 억제정책으로 역풍을 맞았던 것과는 달리, 시장 중심의 부동산정책을 고수할 것으로 예상돼 주택업계의 기대가 크다. 건설업 비중이 크고 최근 금호타이어 화재 여파로 실물경제가 침체일로에 있는 광주의 미분양 해소를 위해 미분양주택 환매조건부 매입과 중소건설사 PF 특별보증 신설 등의 대책을 담은 추경안도 발표됐지만 추가적으로 미분양주택 취득자에 대한 양도세 한시감면과 다주택자에 대한 중과 배제 등이 이뤄져야 부동산시장을 정상화하는 데 효과가 클 것으로 본다.



-전남은 고령화·인구 감소가 부동산 수요에 영향을 미치고 있는데 대응책은.

△청년인구의 외부 유출 가속화, 인구 고령화와 1인가구의 급증, 외국인 증가, 가족구조의 다양화는 부동산 시장뿐 아니라 주거정책의 근본적 검토와 변화까지 요하는 것으로 보인다. 특히 우리나라의 고령화는 세계에서 유례를 찾을 수 없을 정도로 빨라 2050년에는 65세 이상 인구가 40%를 넘을 것이라고 한다. 벌써부터 수도권과 달리 지방은 빈집으로 인한 사회문제가 대두되고 있다. 이로 인해 앞으로는 소형주택에 대한 수요가 자연스럽게 커질 것이고, 실버타운이나 시니어 특화 맞춤형 주택 등에 대한 관심도 높아져 업계에서도 이 부분을 고려한 주거상품 개발에 적극 나서야 할 것 같다.

정기섭 대한주택건설협회 광주·전남도회장이 돌봄이웃을 돕기 위해 1억원의 성금을 기탁했다.

-이재명 정부에서 추진 중인 ‘공공주도 공급 확대’ 정책과 ‘실수요자 중심의 금융지원 강화’에 대한 견해는.

△그동안 대통령은 부동산 불균형 해소와 국민 주거 안정이라는 이슈를 공약으로 내세웠고, 주택공급 확대와 공공임대 강화를 중심으로 부동산시장 정상화에 나설 것으로 보인다. 지금까지의 부동산 정책은 규제와 통제 일변도였고, 다주택자에 대한 종부세 강화, 양도세 중과, 대출억제 등으로 시장에서 실수요자나 투자자 모두 수도권, 특히 서울의 아파트에 집중하면서 집값이 비정상으로 오르고 있는 현실이다. 이와 반대로 지방 주택시장은 미분양에 시달리며 침체일로에 있는 상황으로, 이를 해소하기 위한 지혜가 필요하다. 수요가 부족해 가격이 급등하고 있는 수도권은 공급의 속도전이 필요한 만큼 필수적으로 공공주도의 주택공급정책이 필요할 것으로 보이고, 여기에 추가적으로 민간의 역할도 강조돼야 할 것이다.

지방의 경우는 공급보다는 미분양 해소를 위한 거래 활성화를 도모하기 위해 다주택자에 대한 중과 배제, 양도세 한시감면, 취득세 감면과 같은 세제지원과 지방에 한시적으로 시행되고 있는 스트레스 DSR 2단계 적용을 더 완화해 줘야 한다.



-지역 도시개발계획이나 택지 공급 방식에 대해 협회 차원에서 개선을 요구하고 있는 부분이 있다면.

△급격한 인구감소에 따라 협회에서는 과거와 같은 도심의 외연확장보다는 구도심 활성화를 통한 콤팩트 시티 개발로 도시공간 혁신이 필요하다는 입장으로, 광주가 직면한 현실과 동떨어진 윤석열 정부 당시 국토교통부의 광산구 산정지구 개발에 대해서는 시와 궤를 같이해 대규모 택지개발 반대 입장을 취하고 있다. 미분양이 상존하고 있는 상황에서 공공기관인 LH가 중심이 돼 1만 4000세대를 공급하는 대규모 택지개발은 향후 지역 내 공급예정물량과 지역부동산시장의 불안정성을 고려할 때 재검토해야 한다고 본다.

정기섭 대한주택건설협회 광주·전남도회장이 소방취약계층에 소화기를 전달했다.

-도심의 상업지역은 현재 용도지역 규제 등으로 인해 개발이 제한적인 상황에서 지속적으로 규제 완화를 주장해 오고 있다. 이유와 기대효과는.

△민선 7기 광주시는 주거용적률 강화를 통해 상업지역이나 준주거, 준공업지역과 같은 구도심 내에서의 틈새 주거공급을 원천적으로 차단하는 도시계획조례를 개정한 바 있었고, 이후 민선 8기에 들어 주택업계에서는 이의 회복을 위해 집행부와 의회, 시민단체 등을 대상으로 2년 8개월여 동안 원상회복을 건의하고 설득에 전념해 왔다.

광주시에서는 지난해 연말 상가 공실의 심각성을 인지하고 주거복합 건물의 비주거비율을 당초 15%에서 10%로 낮춘 바 있지만, 추가적인 규제완화에는 미온적 태도를 보이고 있고 그나마 광주시의회에서 통과시켰던 중심상업지역 용적률 완화 조례안이 강기정 시장의 재의요구로 4개월간의 논쟁 끝에 부결되면서 실망감이 큰 게 사실이다.

상업지역 규제완화는 도심공동화를 막고 지역경제를 살리는 데 효과적인 정책수단이며, 서민들의 주거부담이 커지고 있는 상황에서 주거사다리 역할을 하는 도심 상업지역, 준주거, 준공업지역 내에서 합리적 가격의 주거상품 공급도 가능하다.



-상업지역 규제 완화가 이뤄질 경우 어떤 긍정적인 변화가 기대되는지.

△상업지역 규제완화가 되더라도 그 효과는 향후 3~4년 후에나 나타나는 것으로, 현재 광주시에서 반대 이유로 들고 있는 미분양이나 기반시설 부족은 설득력이 떨어진다. 현재 광주의 구도심 상업지역을 보면 도심공동화 문제가 발생하면서 판매와 업무 위주의 비주거 용도개발이 도시발전을 주도하기 어렵게 됐고 이제는 대도시 부동산개발의 대세로 자리매김하고 있는 복합용도 개발을 통해 직주근접이 가능케 함으로써 교통난 해소는 물론, 궁극적으로 야간에도 활력이 넘치는 도시환경을 조성할 수 있을 것이다. 10여 년 전부터 시작된 구도심 정비사업은 계림동, 중흥동, 우산동 등 대규모 재개발이 본격화되면서 노후화, 슬럼화가 진행되던 원도심의 주거환경 개선에 일조를 한 바 있다. 이와 더불어 광주시의 상업지역 규제 이전에 사업이 추진됐던 수기동과 충장로 등의 개발사업은 죽어가던 상권의 회복은 물론이고 새로운 트렌드의 주거를 형성함으로써 치솟는 분양가격의 부담 가운데 도심 중소형 주거공급을 통한 서민 주거부담을 완화했음은 물론이고 구도심으로 인구유입을 통해 공동화 현상을 해소하는 데 일조했다고 할 수 있다.

이제는 그간의 규제 일변도 행정에서 벗어나 원도심 상업지역을 활성화시키기 위해 개인이나 기업들이 과감한 투자를 할 수 있도록 유도하는 당근책을 적절히 제시해야 한다. 도시철도 2호선, 상무광천선 등이 완공되면 본격적인 역세권 시대가 열리게 되고, 상업지역 내 주택공급의 확대가 필요한 상황이 도래할 것이기 때문에 도시규제 완화를 통해 용적률을 완화해 주면서 주차장 확보나 공공시설 기여를 유도하는 쪽으로 정책을 수립하는 것이 바람직하다.

미분양주택 리츠활용을 위한 국회 세미나에 참석한 정기섭 대한주택건설협회 광주·전남도회장.

-향후 1~2년 내 지역 부동산 시장의 흐름은 어떻게 전망하는지.

△지역 부동산시장은 전국의 지방 부동산시장이 침체일로를 걷고 있는 현실에서 전방일신 부지개발, 어등산 복합쇼핑몰 건립, 광천동 신세계 확장사업 등 다양한 개발호재들과 더불어 미분양물량 적체라는 리스크가 상존 중으로, 새로 출범한 국민주권정부의 정책의 방향성과 수요 진작책, 규제완화 정책의 구체적 실행 여부가 단기적으로 지역부동산시장 회복의 핵심요인이 될 것으로 판단된다.

지역 건설업계에서는 우선은 미분양 해소에 진력할 것으로 보이고, 민간공원 특례사업지구 내 공동주택 분양이 얼추 마무리됐기 때문에 공급 과잉 사태는 없을 것으로 전망하고 있다.

저금리 기조가 확고하게 정착됐고 국제분쟁도 어느 정도 정리가 돼 가는 상황이라 새 정부의 부동산 부양책이 힘을 받는다면 내년 상반기에는 시장의 반등도 가능하리라 본다.



△활발한 사회공헌활동을 전개 중인데, 구체적으로 어떤 사업들을 하고 있는지.

△우선은 지역인재들을 위한 장학사업이다. 협회에서 설립한 장학재단을 통해 회원사 임직원 자녀 가운데 중·고·대학생들을 대상으로 매년 6000여만원씩 장학금을 지원하고 있다. 또 지역 소재 국가유공자와 그 유족들의 노후주택을 무료로 개보수해 주는 사회공헌사업의 일환으로 올해까지 모두 345동의 노후주택을 수리했다. 2014년부터는 재정형편이 열악한 광주와 전남에 위치해 있는 사회복지시설 및 저소득층의 정주여건 개선을 위해 사랑의 보금자리와 행복둥지사업도 지속적으로 펼쳐 나가면서 총 1500여동의 주거환경을 개선했다.

이 외에 연탄나눔, 소화기 지원사업, 취약계층을 위한 급식비 지원 및 배식봉사도 전개 중이다.

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