‘애물단지’ 된 지식산업센터…입주 문턱 낮춘다

전남광주지역 지식산업센터의 공실과 미분양 문제가 심각한 것으로 나타났다.

전남지역 센터는 공급된 공간의 절반 이상이 비어있는 상태이고, 미분양률도 35.2%에 달하는가 하면, 광주 역시 전국 평균을 크게 웃도는 공실률을 기록했다.

이에 따라 정부는 지역별 수요를 반영하지 않은 공급을 막고 입주 가능 업종을 대폭 늘리는 한편, 공실 시설의 준주택 전환을 지원하는 등 지식산업센터 입주 방식을 전면 개편하기로 했다.

10일 산업통상부가 발표한 ‘지식산업센터 공실 대책 및 제도 개선 방안’에 따르면 전국에서 설립 승인을 받은 지식산업센터는 모두 1553곳이다. 기존 행정구역을 기준으로 광주 34곳과 전남 19곳 등 전남광주지역에 53곳이 있다.

이번 조사는 설립 승인을 받은 센터 가운데 준공을 마친 1273곳을 대상으로 진행됐다. 이 중 1056곳이 조사에 응해 응답률은 83%를 기록했다. 광주는 21곳, 전남은 15곳의 자료가 조사 결과에 반영됐다.

조사 결과 전남지역 지식산업센터의 미분양률은 35.2%, 공실률은 50.9%로 집계됐다. 전국 평균 미분양률 9.0%와 공실률 16.6%보다 각각 26.2%p, 34.3%p 높았다.

광주의 미분양률도 15.2%로 전국 평균을 6.2%p 웃돌았다. 공실률은 33.4%로 전국 평균보다 16.8%p 높아 두 배를 넘어섰다.

최근 준공된 시설의 사정은 더 심각했다. 지난 2023년부터 지난해까지 준공된 전남지역 지식산업센터의 미분양률과 공실률은 각각 75.9%로 나타났다. 최근 준공 시설 4곳 중 3곳 가량이 분양되지 않았거나 비어 있는 셈이다.

같은 기간 준공된 광주지역 센터의 미분양률은 28.2%, 공실률은 53.3%였다. 광주 전체 센터와 비교하면 미분양률은 13.0%p, 공실률은 19.9%p 높았다.

전국적으로도 최근 문을 연 지식산업센터일수록 부진이 두드러졌다. 최근 3년간 준공된 153곳의 평균 미분양률은 26.9%, 공실률은 43.5%로 전체 평균보다 각각 17.9%p, 26.9%p 높았다.

지식산업센터는 제조업과 지식산업, 정보통신업, 벤처기업 등의 생산시설과 지원시설이 함께 입주하는 복합용도 건축물이다. 정부의 취득세·재산세 감면 혜택과 부동산 경기 호황이 맞물리면서 2020년 전후 수도권을 중심으로 공급이 급증했다.

그러나 부동산 경기 침체와 공급 과잉, 대출 중단과 시세 하락 등이 겹치면서 수분양자의 연체·파산 위험도 커졌다. 지난해 지식산업센터 경매 건수는 3876건으로 역대 최대를 기록했다. 2023년 688건에서 2024년 1564건으로 늘어난 데 이어 지난해에는 두 배 이상 증가했다.

산업부는 무분별한 공급을 막기 위해 설립 승인 단계부터 수요를 검증하는 체계를 구축한다. 지방자치단체가 설립 승인 여부를 검토할 때 인근 지식산업센터의 분포와 공실·미분양 현황, 주변 상가 분양·임대시장에 미치는 영향, 전력·용수 등 기반시설 수용 가능성을 종합적으로 살피도록 가이드라인을 마련할 방침이다.

설립 승인 전 지자체가 신청 내용을 산업부 장관에게 통보하고 산업부 장관이 의견을 제시하는 절차도 신설한다. 지자체에는 관할 지식산업센터의 공실·미분양 현황을 조사해 반기별로 공개하도록 의무를 부여한다.

공실 시설을 활용할 수요 창출에도 나선다. 수도권에서는 한국토지주택공사(LH)의 ‘비주택 리모델링 매입임대주택’ 사업을 통해 공실 상가 등을 청년·신혼부부용 공공임대주택으로 활용한다. 비수도권에서는 공공임대형 지식산업센터 건립과 휴·폐업 공장 리모델링 사업 대상에 공실 지식산업센터를 포함하기로 했다.

지원시설 면적 비중도 2년 동안 한시적으로 확대한다. 산업단지 내 수도권 지식산업센터는 30%에서 50%로, 비수도권 센터는 50%에서 70%로 상향한다. 이미 설립 승인을 받은 센터에도 적용해 기존 시설의 미분양과 공실 해소를 유도한다.

미분양과 공실률이 높은 센터의 준주택 전환도 지원한다. 일반공업지역 내 오피스텔 전환을 한시적으로 허용하고 용도변경 과정에서 발생하는 주차장 추가 확보 의무를 일부 완화한다. 취득세 감면분의 징수 유예와 리모델링 금융 지원도 추진한다.

생산시설 입주업종 규제는 허용 업종만 열거하는 방식에서 제한 업종을 제외하고 모두 허용하는 ‘네거티브 방식’으로 전환한다. 현재 제조업·지식산업 76개와 정보통신산업 19개 등 95개 업종을 중심으로 운영되는 입주 체계를 바꿔 인공지능(AI) 활용 앱 개발과 도심형 마이크로 풀필먼트센터, 드론 촬영서비스 등 신산업을 폭넓게 수용할 계획이다.

다만 사행성·유해성 업종과 폐수·소음·악취를 유발하는 업종, 위험물 저장·처리시설 등은 입주 대상에서 제외한다. 산업단지 내 센터는 산업 집적화 취지를 고려해 주요 업종을 우선 유치한 뒤 나머지 공간에 네거티브 방식을 적용한다.

김정관 산업부 장관은 “지식산업센터가 공급 과잉과 공실 누적으로 어려움을 겪고 있는 만큼 수급 조절 체계를 갖추는 동시에 AI·디지털 전환 등 산업 변화에 대응할 수 있도록 입주 규제를 과감히 혁신하겠다”며 “법령 개정 등 대책을 신속히 이행해 현장에서 체감할 수 있도록 하겠다”고 말했다.